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內容來自sina新聞觀點時評戶籍改革能成為救市成功的關鍵所在
日前，國務院印發《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，表示將全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件。我們此前也多次呼籲，二元戶籍制度是計劃經濟產物，已經完全不能適應市場發展到今天現實瞭，應當予以重大改革。
這次改革惹人關註的是取消瞭農業戶口與非農業戶口的分別，當年農業戶口不吃香，非農業戶口因為背後藏著各種福利，被人們普遍追捧，但是，最近一 些年來，90%以上的農民不願意轉為非農戶口，這似乎是逆城市化的一種潮流，究其原因是農業戶口背後藏著更多的利益，即在城市化的浪潮下房地產迅速崛起， 可以獲得土地補償以及拆遷補償，真是十年河東十年河西。
除瞭這些利益之外，農民們還是願意在城裡置業買房。現在很多地方農民工從外地賺錢回來，到傢鄉小鎮、縣城和市裡去買房，實現瞭居住城市化。正是 由於這些需求的存在，很多小縣城的房價一路飆升，這反過來更加刺激瞭當地政府征收土地的熱情。總而言之，無論是投資者、開發商還是政府，基本上玩的都是土 地升值的邏輯。
農民市民化的最重要阻力是此前戶籍分別背後所帶來的社會福利以及機會的不均等，如今這一藩籬正在打破，不僅僅有利於外地人，也有利於本地人，這是一個雙向激勵的機制，而戶籍管制往往存在著公平與效率的雙重損失。
正是由於看到瞭這一點，所以很多地方以落戶為誘餌，多次成功地救助瞭陷入死地的房地產市場。落戶競爭也由此次第展開，媒體報道稱，廣東、海南及 武漢等地陸續推出戶籍制度改革，逐步放松落戶限制，此舉一方面意在增強城市對人口的集聚力，另一方面"搶人"也可能帶來"曲線救市"，給限購的樓市增加大 量的剛需購買力。事實上，放開落戶限制從本質上來說是增加人口集聚的機能，從客觀上會增加需求量，從而能夠成為救市成功的關鍵所在。1998年的上海市藍 印戶口新政，引爆瞭上海十餘年的樓市大牛市。當年數據顯示，在當初所有辦理"藍印戶口"的人群中，購房類占88%，投資類占10%，聘用類占2%。由此可 見，落戶往往會成為救市的利器。
當前如此大規模啟動戶籍改革，將會帶來重大影響：一方面會進一步掀起一股城鎮化的潮流，會增加樓市需求，一些農民工和城市白領們能夠較為便利地 在城市裡購房，也在事實上推動瞭房地產市場的發展。但另一方面，由於土地大規模入市，供給量大幅度增加，局部地區會出現大規模的鬼城。這些年來很多地方沒 把控好，結果建成瞭很多鬼城。
戶籍制度改革對於房地產市場的影響從根本上來說是背景性的，會對人們的預期產生影響。
人們總是熱衷於計算一個農民要變成城裡人需要多少投資，從而引證我們市場需求有多大，這隻是問題的一個方面，面對戶籍改革，我們還要將視野拓展 開來，即從未來十年和整個社會發展角度來看，最重要的是穩定有序地推進，而非強制拆遷和圈地，侵占農民利益。因為很多農民從土地中剝離出來，一無所長的他 們日後生活可能會面臨更多的不確定性，因此感到非常不安。戶籍改革不僅僅是管理制度上的一個改革問題，更是牽涉到土地這一根基性資源分配問題，需要謹慎。 一遇到問題，我們強調改革，這一思路本沒有錯，但是繼承也很關鍵。五四運動很多人總是強調變宜蘭房屋二胎二胎年息革，忘掉瞭繼承的穩定功能，社會發展是畸形的，現在我們才慢慢 糾正過來，房地產市場改革何嘗不是如此呢？
朱大鳴 觀點地產新媒體專欄作者
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/09054346286.shtml
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