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內容來自sina新聞

樓市降溫資金未必回流股市

  近期,關於樓市崩盤的言論明顯增多。那麼,中國樓市真的要面臨崩盤的危機嗎?隨著樓市降溫,又會否促進股市的回暖?

  實際上,自今年年初以來,各種2胎房貸試算貸款全省皆可處理不利消息陸續沖擊中國樓市。其中,管理層的政策態度轉向是最明顯的信號。按照前期管理層對樓市的態度,將逐漸采取減少行政幹預的手段,以促進市場化的改革進程,讓市場自身來調節。另外,從管理層的意向獲悉,未來將逐漸將限購放松與否的權力交還至地方,由地方自行決定。

  從近幾個月的數據可以分析,中國樓市確實較前期有瞭一定的降溫。但是,就此盲目認為樓市將崩盤未免似乎站不住腳。事實上,影響未來房價的走向主要存在幾點因素。其一是地方對土地財政的依賴度;其二是中國樓市的剛需需求;其三是市場的整體利率走向。

  首先,地方對土地財政的依賴度依然明顯。根據數據顯示,45個限購城市中,有多個城市對土地財政的依賴度達到50%以上。其中,杭州對土地財政的依賴度高達156.4%。值得一提的是,因分稅制差異化發展的影響,地方的事權與財權嚴重不匹配,加速瞭地方的政績考核壓力。因此,在此背景下,多地借助其他渠道籌集資金。近年來,大力發展房地產業,增加地方土地財政收入成為主要的資金籌集渠道。顯然,就目前而言,地方依然沒有擺脫土地財政的束縛。

  其次,從一線城市的樓市剛需情況估算,目前仍然沒有衰退的跡象。究其原因,主要在於上述地區的政治優勢、經濟優勢、技術優勢凸顯,全國每年大量的高校畢業生仍然會優先選擇到一線城市發展,也為當地帶來充足的剛性需求。

  再次,近年來,管理層大力推動利率市場化改革,市場整體的利率水平出現瞭水漲船高的走向。面對日趨高漲的利率水平,銀行為瞭滿足保本盈利的需求,推高瞭相應的房貸利率。更有甚者,還出現瞭停貸的局面。面對房貸利率的波動,買房的人數有所減少。

  針對樓市降溫的現象,股民最關心的問題莫過於炒房資金會否回流至股市。

  筆者認為,目前存在兩大問題,其一是樓市降溫還能延續多久;其二是炒房的資金能否進入股市。

  其實,對於部分地區而言,其樓市降溫的趨勢或許已經確立。但是,對於主要的城市而言,目前仍然處於持續上漲的趨勢,從具體的價格趨向判斷,仍然找不到有力的轉折依據。因此,樓市降溫的延續性仍然有待觀察。

  再者,對於部分的炒房資金而言,面對眾多的投資渠道,他們必然會選房屋增貸2胎取能夠獲取最大投資回報率的投資品種。餘額寶被打壓,或許不會產生前期巨大的資金分流能力,對上述資金的吸引力也有所下降。不過,除此以外,符合上述資金投資的渠道也是非常充足的。

  其中,類信托資管產品、銀行理財產品以及部分理財平臺的理財產品明顯強勢於股票市場。以某款在售的專項資產管理計劃為例,其預期的年化收益率比大多數信托產品高。如果資金量達到300萬以上的客戶,其預期年化收益率有望高達12%以上。

  在此環境下,即使樓市呈現出持續降溫的格局,資金也未必會流進股票市場,更無法促進股市的回暖。

  筆者認為,雖然中國股市成立至今僅有20餘年的歷史,但是因長期的扭曲性發展,股市中存在的漏洞確實很大。股市缺乏新增流動性是股市長期走熊的一個原因,但並非根本原因。要從根本上提升股市的吸引力,還得需要長期性的對癥治療。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/09154166309.shtml

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蔡志銘

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